باغ شهر «آویشن» ساخته می شود!
طرح احداث «باغ‌شهر»، با تعريف يك پروژه حجيم در معروف‌ترين منطقه ييلاقي شرق تهران به ارزش ۹۰۰ميليارد تومان، دوباره در دستور كار دولت قرار گرفته با اين تفاوت كه صدور مجوز مقدماتي براي تامين‌مالي اين پروژه طي چند روز گذشته، ايده ايجاد «باغ‌شهر» در اطراف كلانشهرها را اين بار بدون آنكه ناكام بماند وارد مسير اجرايي كرده است.
«باغ‌شهر» اوايل دهه۸۰ براي اولين‌بار از سوي وزارت كشور با هدف گسترش متفاوت مناطق شهري، تدوين شد و در اواخر همان دهه با نامي ديگر در قالب «واگذاري ۱۰۰۰ مترمربع زمين به هر خانوار ايراني» از طرف رئيس دولت وقت مطرح شد و سر زبان‌ها افتاد اما در طول اين سال‌ها، هيچ‌زمان طرح باغ‌شهر‌ها شكل عملياتي به خود نگرفت.
مطالعات جامع در وزارت مسكن طي سال‌هاي دهه۸۰ پيرامون چگونگي اجراي سري اول «باغ‌شهر» در اطراف تهران، منجر به آن شد كه زميني به وسعت حدود ۱۲۰ هكتار در منطقه‌اي به‌نام «شهرك آويشن» واقع در شهرستان دماوند به‌عنوان گزينه پيشنهادي براي احداث اولين باغ‌شهر معرفي شود. زمين شهرك آويشن طي سال‌هاي اخير مراحل سنگ‌برداري و تسطيح را پشت سر گذاشت اما در مرحله آماده‌سازي متوقف شد. استفاده از اين زمين هم‌اكنون در دستور كار سازمان ملي زمين و مسكن–وابسته به وزارت راه‌وشهرسازي- قرار گرفته است.
سازمان ملي زمين قصد دارد دومين صندوق زمين و ساختمان را ظرف حداكثر يك ماه آينده براي تامين مالي هزينه‌هاي ساخت پروژه «آويشن» راه‌اندازي كند.
بر اساس این گزارش، مطابق برنامه‌ريزي‌هاي اوليه در پروژه «آويشن» مقرر شده در زميني به مساحت تقريبي ۱۲۷ هكتار، مجموعه‌اي حاوي ۴۵۰ باغچه مسكوني –ويلا و زمين مشجر- ساخته شود.
ارزش كل اين پروژه با احتساب قيمت زمين و هزينه‌هاي ساخت، حدود ۹۰۰ ميليارد تومان برآورد مي‌شود كه تقريبا نيمي از آن، بهاي زمين محسوب مي‌شود و نيمي ديگر به هزينه‌هاي ساخت اختصاص دارد. سازمان ملي زمين و مسكن در نظر دارد با تاسيس صندوق زمين و ساختمان آويشن، حدود ۱۰۰ ميليارد تومان از هزينه‌هاي ساخت اين پروژه را از محل آورده سرمايه‌گذاران حقيقي جذب و مابقي هزينه‌ها را از طريق پيش‌فروش تامين کند.
با راه‌اندازي اين صندوق در بازار سرمايه –بازار فرابورس- پيش‌بيني مي‌شود دو گروه اقدام به سرمايه‌گذاري و خريد يونيت‌ها (سهام صندوق) كنند. گروه اول خانوارهاي پردرآمدي هستند كه به قصد «مهاجرت‌نزديك» از پايتخت متراكم و آلوده، به دنبال سكونت در نقاطي نه‌چندان دور از تهران مي‌گردند و در نتيجه وارد اين پروژه لوكس دولتي‌ساز خواهند شد. گروه دوم سرمايه‌گذاران نيز افرادي خواهند بود كه صرفا با هدف ايجاد ارزش‌افزوده در دارايي خود اقدام به سرمايه‌گذاري مي‌كنند.
تجربه جهاني ايجاد «باغ‌شهر» و مطالعاتي كه طي سال‌هاي گذشته در داخل كشور درباره همين طرح انجام شده، نشان مي‌دهد: در كشورهايي كه كلانشهرها در آنها به مراكز اصلي جمعيتي و اشتغال تبديل شده‌اند و ديگر امكان توسعه مناطق سكونتي را در خود ندارند، با تصميم دولت‌ها، نقاطي خاص در حاشيه كلانشهرها، براي سكونت دهك‌هاي پردرآمد تبديل به باغ‌شهر مي‌شود. در باغ‌شهر، سطح غالب زمين‌ها بايد سبز و درختكاري شود طوري كه حداكثر ۱۰ تا ۲۰درصد از مساحت يك قطعه زمين ۱۰۰۰متري، مي‌تواند به بناي مسكوني تبديل شود. در انگليس به عنوان يكي از كشورهاي مطرح در زمينه «توسعه شهرها به شكل باغ‌شهر»، چندين شكل پياده‌شده اين طرح وجود دارد.
باغ‌شهر سوار صندوق
طي ۵ ماه اخير بررسي‌ها درباره تلفيق دو طرح «ايجاد باغ‌شهر» و «تاسيس صندوق زمين‌وساختمان» در جريان بوده و با جمع‌بندي نهايي نسبت به اين موضوع، هم‌اكنون مقدمات اوليه آن فراهم شده است.
سازمان ملي زمين و مسكن و اداره راه‌وشهرسازي استان تهران متولي راه‌اندازي صندوق آويشن هستند. هر چند نامي از «باغ‌شهر» در اين صندوق هنوز برده نشده اما از يكسو محل ساخت پروژه آويشن كه در گذشته كانديداي احداث باغ‌شهر شده بود و از سوي ديگر، نقشه ساخت و طراحي‌هاي اين پروژه همگي حکایت از خروج طرح باغ‌شهر از بايگاني‌ها و اجراي قطعي آن در شرق تهران دارد.
صندوق زمين‌وساختمان «آويشن» قرار بود اولين صندوقي باشد كه وزراي راه‌وشهرسازي و اقتصاد‌ودارايي در مراسم پيوندزني بازار مسكن و بازار سرمايه، آن را افتتاح مي‌كنند اما برنامه‌ريزي اين دو وزارتخانه براي رونمايي از طرح‌هايشان در «هفته دولت» و فراهم نشدن زمينه تاسيس صندوق آويشن حتي تا آخرين روز اين هفته باعث شد قرعه اولين صندوق به نام بانك‌مسكن تحت عنوان «نسيم» بيفتد.
صندوق «نسيم» روز شنبه هشتم شهريور با تعريف پروژه‌اي مسكوني معمولي– غيرلوكس- به ظرفيت ۶۰واحدمسكوني در منطقه ۲۲ تهران با مالكيت يك شركت وابسته بانك‌مسكن توسط دو وزير تاسيس شد. اكنون دومين صندوق زمين‌وساختمان نيز كماكان با مالكيت دولت، قرار است راه‌اندازي شود. در قالب صندوق زمين‌وساختمان، هزينه ساخت پروژه‌هاي مسكوني از طريق آورده نقدي تدريجي مردم كه در نقش سهامداران اقدام به خريد سهام صندوق مي‌كنند، تامين مي‌شود.
اين صندوق‌ها از يكسو منابع مالي موردنياز طرف عرضه مسكن را تامين مي‌كنند و همزمان امكان پيش‌خريد ميلي‌متري آپارتمان را براي طرف تقاضا با كمترين سرمايه‌گذاري در حد ۱۰۰۰ تومان فراهم مي‌کنند. سهامداران صندوق مي‌توانند در طول اجراي پروژه، با خريد يونيت‌هاي بيشتر، سهم خود را در پروژه هم به لحاظ متراژ و هم به لحاظ ارزش ريالي سهام افزايش دهند طوري كه به واسطه افزايش قيمت مسكن در طول زمان، سرمايه سرمايه‌گذاران حداقل به اندازه نرخ تورم مسكن، با ارزش افزوده مواجه مي‌شود و در واقع از پس‌رفت ارزش واقعي نقدينگي افراد متقاضي مسكن در مقايسه با قيمت ملك، جلوگيري مي‌شود. در صندوق «نسيم»، كل ارزش پروژه حدود ۳۶ميليارد تومان تعريف شد و ۱۵ميليارد تومان آن ظرف مدت يك هفته، از طريق پذيره‌نويسي و فروش يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري، تامين شد. اما در صندوق «آويشن» كه پروژه لوكس قرار است توسط آن ساخته شود و به جاي آپارتمان، احداث ويلا در دستور كار است، ارزش كل پروژه حداقل ۲۰برابر صندوق اول است ضمن اينكه حجم پذيره‌نويسي آن نيز ۷برابر نسيم است.
در صندوق آويشن، احداث ۴۵۰ ويلا در ۱۰ تيپ مختلف در قطعات و زمين‌هايي با سه متراژ ۵۰۰مترمربع، ۱۰۰۰مترمربع و ۲۰۰۰مترمربع پيش‌بيني شده است. طوري كه حداقل زيربناي ويلاها ۴۰۰مترمربع و حداكثر آن ۱۰۰۰ مترمربع طراحي شده است. همان‌طور كه اين طراحي‌ها نشان مي‌دهد، سطح غالب قطعات زمين پروژه آويشن قرار است به فضاي سبز اختصاص پيدا كند. برآوردها نشان مي‌دهد، قيمت تمام‌شده هر ويلاي مشجر با احتساب قيمت زمين و هزينه ساخت، حدود ۲ ميليارد تومان خواهد بود. مسوولان اين پروژه اعلام كرده‌اند، در طراحي و ساخت ويلاها، از تكنولوژي‌هاي جديد استفاده خواهند كرد.
با اين حال، به نظر مي‌رسد طراحي پروژه‌هاي لوكس در قالب تامين مالي به روش صندوق زمين‌وساختمان، در شرايط كنوني كه كشش غالب تقاضا در بازار مسكن بيشتر از ناحيه متقاضيان مصرفي است، بايد كاملا با رعايت همه جوانب اقتصادي، انجام شود.
بررسي‌ها نشان مي‌دهد: در بازار سرمايه، متقاضيان علاقه‌مند به خريد سهام از شركت‌هاي بورسي، منتظر نوعي تحول و تغيير در شرايط اقتصادي كشور هستند. بخشي از نقدينگي اين افراد در بانك‌ها سپرده‌گذاري شده است و اگر شرايط آينده بورس را مثبت تشخيص دهند، وارد اين حوزه خواهند شد.
از طرفي، تعداد كدهاي جديد بورسي كه به معناي ورود سهامدار جديد به بازار سرمايه است، در ماه‌هاي گذشته از سال۹۳ نسبت به مدت مشابه سال۹۲ دوبرابر شده است كه اين خود نشانه‌اي از خوش‌بيني به اين بازار است.
اما در كنار اين رويدادها، آنچه هم‌اكنون نياز بازار مسكن است و بايد در برنامه‌ريزي‌هاي دولت مدنظر قرار بگيرد، تمركز بر ساخت‌وسازهاي مصرفي و تسهيل توان مالي متقاضيان دهك‌هاي كم‌درآمد و ميان‌درآمد است.
قاعدتا براي پيگيري اين نياز، يكي از بسترهاي موجود، همين صندوق‌هاي زمين‌وساختمان است كه مجموعه دولت مي‌تواند زمين‌هاي تحت مالكيت خود را با هدف تحريك انبوه‌سازان به سرمايه‌گذاري و همچنين فراهم كردن امكان پيش‌خريد تدريجي براي متقاضيان، در مسير ساخت‌وسازهاي معمولي به‌كار بگيرد. به اين ترتيب، استفاده از عايدي پروژه آويشن در مسير تامين منابع مورد نياز براي اجراي پروژه‌هاي حمايتي و اجتماعي توسط وزارت راه‌وشهرسازي، يكي از راه‌هاي ممكن براي پاسخ به نياز اصلي مي‌تواند باشد.
منبع : معماری نیوز
