توجه به نوسازی بافت های فرسوده کشور و بخصوص پایتخت کشورمان یکی از موضوعاتی است که در سال های اخیر مورد تاکید دولت، مدیریت شهری کلان شهرها و بخصوص کلانشهر تهران قرار گرفته است. شرایط بد کالبدی، اقتصادی و اجتماعی بافت های فرسوده و لزوم توجه به آن، تامین حقوق شهروندی، ایمن ساختن آن در برابر حوادثی نظیر زلزله و از سویی استفاده از تمام پتانسیل های موجود در بافت های فرسوده، ضرورت نوسازی و احیای این بافت ها را چه در پایتخت و چه در سراسر کشور دوصد چندان کرده است.
هم اکنون کلانشهر تهران حدود۳ هزار و ۸۶۲ هکتار بافت فرسوده و همچنین۷ هزار و ۵۰۰ هکتار بافت ناپایدار دارد که با توجه به گستردگی محلات دارای بافت، امکان وقوع زلزله و تراکم بیشتر امکانات و نهادهای امنیتی و حاکمیتی در تهران، معضل بافت‌های فرسوده در پایتخت به مراتب جدی تر از دیگر کلانشهرهاست.
از این رو تمامی اعداد و ارقام اعلام شده در وسعت بافت های فرسوده شهر تهران و خطرات احتمالی آن، ضرورت توجه بسیار به نوسازی این بافت ها را می طلبد؛ نوسازی که تنها با رونق ساخت و ساز در پایتخت اتفاق خواهد افتاد.
بسازوبفروش ها در پایتخت طی سال های ۸۹ تا۹۰ در مواجهه با تسهیلات تشویقی شهرداری و وام های نوسازی کم بهره که هر دو فقط در مناطق فرسوده تهران ارائه می شد، جبهه کاری خود را در جنوب پایتخت متمرکز کردند و به دلیل سود قابل توجه ناشی از کاهش قیمت تمام شده – به رغم پایین بودن قیمت فروش واحدمسکونی در این مناطق- ساخت وساز در بافت فرسوده را اقتصادی تر از سایر نقاط تشخیص دادند.
اما در حال حاضر رکود خرید و فروش در بازار مسکن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و همچنین عدم ارایه تسهیلات از سوی بانک های عامل برای ساخت و ساز در بافت های فرسوده باعث مهاجرت معکوس سرمایه گذاران از این بافت ها به مناطق شمالی شده است.
چرایی رکود ساخت و ساز در بافت های فرسوده پایتخت از نگاه فعالان بخش ساخت و ساز
سید امین حسین زاده یکی از فعالان بخش ساخت‌وساز با تایید کاهش جذابیت ساخت‌وساز در بافت فرسوده گفت: سرمایه گذاران در بافت های فرسوده تهران چه در گذشته و چه در حال حاضر به دو دسته تقسیم می شوند؛دسته اول: مالکانی که خود دارای ملک در این بافت ها هستند و دسته دوم نیز سازندگان یا انبوه سازانی که تمایل به سرمایه‌گذاری در این بخش دارند.
وی تاکید کرد: در چندین سال گذشته و بخصوص در اوایل دهه ۹۰ ارائه تسهیلات تشویقی به بافت های فرسوده توسط مدیریت شهری تهران و دولت سبب شد تا برای هر دو گروه سازندگان ساختمانی توجیهی اقتصادی برای ساخت و ساز در این بافت ها ایجاد شود.
حسین زاده باتاکید بر ثابت ماندن روند تسهیلات ارائه شده توسط شهرداری و دولت در چند سال اخیر بخصوص در سال گذشته اظهار کرد: تسهیلات اختصاص داده شده به این بخش ثابت ماند در حالی که نرخ تورم با سرعت رو به رشد بود.
وی افزود: باتوجه به ارایه بسته تشویقی جدید توسط شهرداری تهران در سال جاری برای نوسازی بافت های فرسوده اما عوامل مهمی مانند عدم رغبت بانک ها به پرداخت وام های کم بهره به فعالان ساخت و ساز و رکود در بازار خرید و فروش ملک باعث بی میلی سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری در بخش مسکن بخصوص سرمایه گذاری در بافت های فرسوده شده است.
محسن نصیری از دیگر فعالان بخش ساخت‌وساز کاهش نسبت سودآوری به افزایش هزینه‌های ساخت و ساز در بافت فرسوده را از دلایل مهم پایین آمدن انگیزه سازندگان برای ساخت و ساز در این بافت هاعنوان کرد و گفت: باید توجه داشت وقتی که قیمت مصالح ساختمانی افزایش پیدا کرده و قیمت تمام شده ساختمان نیز برای سازنده آن بالا می‌رود، سود حاصل شده نیز برای سازنده متفاوت است.
وی تاکید کرد: مصالح گران قیمت در حال حاضر منجر به ساخت خانه هایی در بافت فرسوده می شود که نسبت سودآوری آن پایین است. به همین علت مشارکت در ساخت وساز در بافت فرسوده به دلیل کاهش سود، جذابیت خود را نسبت به مناطق دیگر شهر از دست داده است.
بانک‌ها تمایلی به پرداخت تسهیلات ۵۰ میلیونی بافت فرسوده ندارند!
معاون وزیر راه و شهرسازی نیز با بیان اینکه بانک‌ها تمایلی به همکاری در رونق بخشیدن مسکن و بازسازی بافت فرسوده ندارند، تاکید کرد: بانک‌ها همکاری لازم را در زمینه پرداخت تسهیلات ۵۰ میلیونی برای نوسازی بافت‌های فرسوده انجام نمی‌دهند.
محمد سعید ایزدی در پاسخ به این سوال که ظاهرا هنوز برخی از بانک های عامل (۲۵ بانک) تمایلی به پرداخت تسهیلات بافت فرسوده از خود نشان نمی دهند گفت: براساس ابلاغیه ای که بانک مرکزی صادر کرده بانک‌ها را موظف کرده است که تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی بافت‌های فرسوده را از منابع داخلی پرداخت کنند اما برخی از بانک‌ها برخلاف این ابلاغیه ادعا می‌کنند که نمی‌توانند این تسهیلات را از منابع داخلی تامین کنند.
مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران ادامه داد: این نشان می‌دهد که بانک‌ها تمایلی به همکاری در رونق بخشیدن مسکن و بازسازی بافت فرسوده ندارند.
وی ادامه داد: بانک ملی، ملت، سپه و رفاه از جمله بانک‌هایی هستند که در سال ۹۳ از میان ۲۲ بانک عامل سهمیه خود را اعلام کردند البته بانک ملی هم به رغم اعلام سهمیه در مرحله اجراء شعب استانها کارشکنی می‌کند و حتی بخشنامه های خود را نیز نادیده می‌گیرد.
۲ سال است که روند نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده کند شده است
ایزدی در پاسخ به این سوال که آیا مقاومت بانک ها موجب رکود در نوسازی بافت های فرسوده شده گفت: به هر حال مقاومت بانک‌ها در پرداخت تسهیلات نوسازی بافت‌های فرسوده ۲ سال است که روند نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده را کند کرده است چرا که ۲ سال است با روند وسیع نوسازی مواجه هستیم اما به خاطر قطع شدن فرایند پرداخت تسهیلات مشکلاتی به وجود آمده است.
وی تصریح کرد:ما در تلاش هستیم مشکل برطرف شود. بنابراین اگر جریان نوسازی بافت‌های فرسوده گسترده شود نیاز به همکاری بانک‌هاست.
دولت بودجه لازم را برای نوسازی بافت های فرسوده به شهرداری تخصیص دهد
درهمین حال محمدسالاری، عضو شورای اسلامی شهر تهران نیز با اشاره به ضرورت ورود جدی بخش خصوصی به نوسازی بافت‌های فرسوده، تاکید کرد: دولت باید بودجه لازم را برای نوسازی بافت های فرسوده به شهرداری تخصیص دهد.
وی با پرداختن به این موضوع که بافت های فرسوده باید یکی از اولویت‌های نظام باشد،افزود: باید با کمک همه سازمان‌ها و نهادهای مسئول در نوسازی بافت‌های فرسوده مشکلات موجود در این زمینه حل و فصل شود.
سالاری با اشاره به اقدام شورای شهر مبنی بر مکلف کردن شهرداری تهران به تخفیف عوارض در نوسازی بافت‌های فرسوده بیان داشت: بسته تشویقی شهرداری تهران بسته بسیار خوبی است اما میزان تخفیف عوارض صدور پروانه در مقایسه با قیمت تمام شده ساختمان ناچیز است.
وی به ارائه تسهیلات از سوی بانک‌ها در نوسازی بافت‌های فرسوده گفت: متاسفانه این اقدام که از سوی وزارت راه‌وشهرسازی دنبال می‌شد به دلیل کاهش قیمت نفت به جایی نرسیده است.
عضو شورای اسلامی شهر تهران با اشاره به اینکه متاسفانه تهدید بافت‌های فرسوده به یک باره اتفاق می‌افتد نه تدریجی، تصریح کرد: مشکلاتی مانند آلودگی هوا و ترافیک قابل لمس و مشاهده هستند اما مشکل بافت‌های فرسوده تا زمانی که زلزله‌ای رخ ندهد قابل درک نیست.
وی با اشاره به استفاده از تجربیات کشورهای موفق در نوسازی بافت‌های فرسوده گفت: تسریع در نوسازی بافت های فرسوده نیازمند عمل بانک‌ها به تعهدات خود در این زمینه است.
سالاری با اشاره به اینکه امیدواریم شهرداری تهران مسئولیت ستاد احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده تهران را بپذیرد، گفت: ما ضمن آنکه اعتقاد داریم شهرداری باید این مسوولیت را بپذیرد در عین حال معتقدیم دولت تنها به واگذار کردن مسئولیت نپردازد بلکه اختیارات و بودجه‌های لازم را در این خصوص به شهرداری تخصیص دهد.
سالاری در پایان با اشاره به اینکه بخش خصوصی باید در نوسازی بافت‌های فرسوده سرمایه‌گذاری کند، بیان داشت: نوسازی بافت‌های فرسوده اقدامی نیست که از عهده دولت و شهرداری به تنهایی برآید.
