برگزاری ۵ جلسه شورایعالی ، ۹جلسه کمیته فنی شورایعالی ، ۷ جلسه کمیسیون ماده پنج و کارگروه تخصصی کمیسیون و ۲ جلسه روسای کمیسیون های تخصصی شورای شهر تهران نشانگر این است که شورایعالی شهرسازی و معماری در اتخاذ تصمیمات خود ضمن هدف گذاری حداکثر انطباق طرح تفصیلی با راهبردهای طرح جامع مصوب با حداقل ایجاد هزینه های موضوع پیگیری و جمع بندی شود .
به گزارش «معماری نیوز» به نقل از مرکز روابط عمومی و اطلاع رسانی وزارت راه وشهرسازی، شورایعالی شهرسازی و معماری ایران از آذرماه سال ۱۳۹۲ ،با توجه به گزارشات واصله مبنی بر مغایرت های اساسی بین طرح تفصیلی شهر تهران و راهبردهای طرح جامع ( به عنوان سند بالادست ) و نگرانی از تاثیرات سوئی که این مسأله می تواند در تحقق خدمات عمومی مورد نیاز شهر و کیفیت محیط زیست شهری بدنبال داشته باشد ،موضوع انطباق طرح تفصیلی و طرح جامع شهر تهران را در دستور کار خود قرار داد.
برگزاری ۵ جلسه شورایعالی ، ۹جلسه کمیته فنی شورایعالی ، ۷جلسه کمیسیون ماده پنج و کارگروه تخصصی کمیسیون و ۲ جلسه روسای کمیسیون های تخصصی شورای اسلامی شهر تهران در این خصوص نشانگر این است که شورایعالی در اتخاذ تصمیمات خود تلاش نموده ضمن هدف گذاری حداکثر انطباق طرح تفصیلی با راهبردهای طرح جامع مصوب ،موضوع با حداقل ایجاد هزینه های اجتماعی و فشارهای ناشی از تغییر ضوابط ملاک عمل بر روی شهروندان و عدم ایجاد اختلال در نظام خدمت رسانی شهرداری پیگیری و جمع بندی شود.
اهم موضوعاتی در جریان این بررسی مورد توجه ویژه شورایعالی قرار گرفته است عبارتند از:
– جمعیت پذیری
– تغییرات پهنه بندی
– بلند مرتبه سازی
– تأمین خدمات عمومی از طریق اراضی ذخیره توسعه و نوسازی در سطح شهر تهران
– بافت های فرسوده شهری
– سیما و منظر شهری
– ساخت و سازهای منطقه ۲۲
۱- جمعیت پذیری:
با توجه به مجموع امکانات و محدودیت های شهر تهران ، سند طرح جامع مصوب ، سقف جمعیت پذیری شهر تهران را به ۵/۱۰ میلیون نفر محدود نموده است. درحالی که طبق ضوابط طرح تفصیلی موجود و براساس اعلام نظر مشاور طرح ،امکان استقرار بیش از ۱۳ میلیون نفر جمعیت در تهران مقدور خواهد بود که یقیناً شهر تهران را به لحاظ شرایط زیستی دچار مشکلات اساسی خواهد نمود . در همین راستا شورایعالی با اتخاذ تدابیری از جمله محدود نمودن تراکم های تشویقی و سیال و اصلاح مصوبات قبلی شورایعالی در خصوص تغییر پهنه بندی ، جهت گیری جمعیت مصوب طرح جامع را دنبال نموده است.
۲- پهنه بندی:
در طرح جامع شهر تهران که با نظام ساختاری و راهبردی تهیه شده است ، بجای تعیین کاربری مشخص برای هر قطعه زمین ، پهنه هایی برای اراضی واقع در محدوده شهر تعیین شده که ساخت و ساز هر قطعه براساس وقوع در هر یک از پهنه ها و زیرپهنه های مربوطه تعریف و مقدور می گردد. بدیهی است ایجاد تغییر در پهنه های تعریف شده ، بدون طی مراحل کارشناسی لازم و اخذ مجوز از مراجع تصویبی مربوطه منجر به اختلال در نظام برنامه ریزی ساخت و ساز سطح شهر و عدم امکان ارائه خدمات مطلوب به شهروندان خواهد گردید.
با توجه به وجود تغییرات گسترده در پهنه های طرح تفصیلی موجود نسبت به طرح جامع مصوب که از جمله مصادیق آن ( که بصورت موردی به شورایعالی گزارش و ارائه شده است) می توان به تغییرات متعدد کاربری های فضای سبز عمومی و پارک ها و فضای خدماتی به مجتمع های اداری ، تجاری و مسکونی در سالهای اخیر اشاره نمود ، شورایعالی ضرورت بررسی جامع و دقیق تغییرات پهنه ها را توسط دبیرخانه شورایعالی و جهت اتخاذ تصمیمات لازم مورد توجه قرارداد.
۳- بلند مرتبه سازی:
با توجه به تاثیرات عمده و غیره قابل انکار مقوله بلند مرتبه سازی در مباحث جمعیت پذیری، سیما و منظر شهری ، مسائل زیست محیطی و ساختار کلی شهر ، موضوع بلند مرتبه سازی همواره جایگاه ویژه ای را در طرح های توسعه وعمران کلانشهرها بخود اختصاص می دهد .در همین راستا و براساس سند طرح جامع شهر تهران ، شهرداری تهران موظف بوده که در یک بازه زمانی یک ساله (پس از تصویب طرح جامع در سال ۱۳۸۶) ، نسبت به تعیین محدوده های مجاز بلند مرتبه سازی و ضوابط آنها اقدام و به شورای عالی ارائه نماید که با توجه به عدم تحقق این موضوع ، تا این تاریخ کلیه مجوزهای بلند مرتبه سازی در سطح شهر تهران بصورت موردی و از طریق اخذ مصوبه کمیسیون ماده ۵ صورت می گرفته است که منجر به بی برنامگی در نظام توسعه شهر شده است.
شورایعالی در همین رابطه ضمن تاکید بر ضرورت تسریع در ارائه این ضوابط و مقررات ، صدور هرگونه مجوز در این رابطه را منوط به تصویب طرح بلند مرتبه سازی شهر تهران در شورایعالی شهرسازی و معماری نمود.
۴- بافت های فرسوده:
در سند طرح جامع شهر تهران تسهیلات ویژه ای برای ساخت و ساز در بافت های فرسوده شهر تهران ( با مساحتی نزدیک به ۲/۳ هزار هکتار ) در نظر گرفته شده است که شامل تراکم تشویقی تسهیلات مالی برای ساخت و ساز در این پهنه می گردد.
طرح تفصیلی شهر تهران با تعریف پهنه دیگری تحت عنوان بافت ناپایدار و تعمیم تسهیلات تعریف شده برای بافت فرسوده به این پهنه ، عملاً محدوده ارائه این خدمات را به حدود ۱۵ هزار هکتار افزایش داده که با توجه به محدودیت منابع این طرح ، عملاً منجر به تغییر جهت گروههای هدف این طرح و کاهش امکان تخصیص اعتبار برای بازسازی بافت های فرسوده واقعی شهر تهران گشته است.
شورایعالی با ممنوعیت ارائه امتیاز تشویق تراکمی برای بافت های ناپایدار ضمن اصلاح جهت گیری ارائه تسهیلات به بافت های فرسوده شهری موضوع محدودیت جمعیت پذیر شهر تهران را نیز دنبال نموده است.
۵- اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهر تهران:
اراضی بایر بزرگتر از یک هکتار در سطح شهر تهران که مساحت آنها در مجموع به حدود ۵ هزار هکتار می رسد در طرح جامع به عنوان اصلی ترین فرصت توسعه پایدار شهر و امکانی برای استقرار خدمات عمومی مورد نیاز شهر و جایگزینی اراضی بافت های فرسوده در نظر گرفته شده است . عدم ارائه ضوابط و دستورالعمل مربوط به چگونگی بهره برداری از این اراضی ( علیرغم تعیین بازه زمانی برای تدوین آن توسط شهرداری ) موجب شده که این اراضی بدون توجه به هدف تعیین شده در طرح جامع مورد بهره برداری قرار گرفته و دغدغه عدم امکان خدمات عمومی مورد نیاز شهروندان را بیشتر سازد.
شورایعالی در این خصوص مقرر نمود هرگونه تصمیم گیری در این اراضی قبل از تصویب طرح مربوطه صرفاً از سوی شورایعالی شهرسازی و معماری ایران انجام پذیرد
۶- سیما و منظر شهری:
اختیار تصریح شده در متن ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران به شهرداری مبنی بر امکان اجازه کاهش یا افزایش ارتفاع ساختمانها در صورت افزایش یا کاهش سطح اشغال ساختمان ، عملاً موجب تضییع حقوق همسایگان از یک سو و ایجاد اغتشاش بصری در سیما و منظر شهر تهران شده است که در همین رابطه شورایعالی طی بندهایی از مصوبه اخیر خود نسبت به ایجاد محدودیت برای این موضوع و ضرورت تدوین دستورالعمل در این رابطه تعیین تکلیف نموده است.
۷- ساخت و ساز منطقه ۲۲:
بر اساس طرح جامع شهر تهران ، منطقه۲۲ با مساحتی حدود ۱۰۰۰۰ هکتار، با هدف رفع کمبودهای خدماتی حوزه غرب تهران و نیز جابجایی بخشی از جمعیت ساکن در بافت های فرسوده تهران مرکزی شکل گرفته است . وجود قطعات بزرگ مقیاس اراضی به همراه موقیت ویژه مکانی و قرارگیری در کریدور هوای شرقی – غربی تهران ازجمله ویژگی های خاص این منطقه بشمار می آید.
به موجب یک بند از ضوابط طرح تفصیلی ، اختیارات ویژه ای برای شهرداری منطقه ۲۲ جهت صدور مجوز احداث بنا خارج از ضوابط طرح جامع و بر اساس بندهایی از مصوبات کمیسیون ماده پنج (قبل از تصویب طرح جامع ) درنظر گرفته شده است که احداث حجم زیاد ساختمانهای بلندمرتبه مسکونی – اداری و تجاری موجود ، عملا نتیجه همین رویکرد طرح تفصیلی می باشد.
شورایعالی شهرسازی و معماری ایران درجریان بررسی مسائل طرح تفصیلی موجود و به منظور انطباق طرح با راهبردهای طرح جامع ، ضمن ابطال بند مذکور از ضوابط طرح تفصیلی انجام هرگونه ساخت و ساز در این منطقه را به رویه جاری سایر مناطق شهر تهران بازگرداند.
به گزارش مرکز روابط عمومی و اطلاع رسانی وزارت راه وشهرسازی، پیروز حناچی در نامه‌ای به استاندار و رئیس شورای برنامه ریزی و توسعه استان تهران، شهردار و رئیس شورای اسلامی شهر تهران مصوبه مورخ ۲۸/۷/۹۳ شورایعالی معماری وشهرسازی در خصوص جمع بندی مباحث مطرح شده در جلسات اخیر شورایعالی درباره عدم انطباق طرح های جامع و تفصیلی شهرتهران را اعلام کرد.
بنابر این گزارش معاون معماری وشهرسازی و دبیر شورایعالی معماری وشهرسازی تصریح کرده است: این شورا در ادامه بررسی مغایرتهای طرح تفصیلی شهر تهران با طرح جامع مصوب ۱۳۸۶، با بهره گیری از نظرات کمیته فنی شورایعالی و پیشنهادات شورای اسلامی و شهرداری تهران و به منظور انطباق طرح تفصیلی با طرح جامع، در جلسه مورخ ۲۸/۷/۹۳ خود به شرح زیر تصمیم گیری کرد:
۱- تایید نظر کمیسیون ماده ۵ شهرتهران، درخصوص چگونگی اصلاح ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران، با لحاظ اصلاحات کمیته فنی شورایعالی که جمع‌بندی بخش نخست آن به شرح زیر است:
۱-۱- با توجه به بندهای ۱-۵-۶ و۲-۵-۶ سند اصلی طرح راهبردی ساختاری جامع شهر تهران مصوبه مورخ ۵/۹/۱۳۸۶ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و با توجه به اهمیت موضوع بلندمرتبه سازی و تاثیرات سوء مصوبات موردی بر طرح تفصیلی و همچنین قرارگیری ضوابط بلند مرتبه سازی در مرحله تصویبی کمیسیون ماده ۵، هر گونه تصمیم گیری موردی برای بلندمرتبه سازی در کمیسیون ماده ۵ شهر تهران مغایر با ضوابط احداث ساختمانهای شش طبقه و بیشتر مصوب ۵/۱۱/۱۳۷۷ متوقف و صدور پروانه در این خصوص منوط به رعایت ضوابط احداث ساختمانهای بلند مرتبه مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری و اصلاحات بعدی آن می باشد.
۱-۲- بررسی مجدد محدوده شهرک‌ها و مجتمع های زیستی دارای شرایط خاص (موضوع بند ۱۹-۲ ضوابط طرح تفصیلی تهران) و تأکید بر تعیین ضوابط ویژه برای هر یک از این موارد با توجه به طرح مصوب قبلی، تبصره- صدور هرگونه پروانه در این مناطق تا زمان تصویب ضوابط مذکور در شورایعالی شهرسازی و معماری صرفا براساس طرح مصوب اولیه هریک ازاین شهرک‌ها و مجتمع های زیستی خواهدبود.
۱-۳- ضمن تاکید بر تسریع در تهیه طرح موضعی ساماندهی نظام حق انتقال توسعه (موضوع بند ۸-۱۷پیوست ۴ سند اصلی طرح جامع)، با قید ضرورت رعایت تراکم مجاز ملک مقصد، هرگونه تصمیم‌گیری صرفا با رعایت بندهای ۶-۸ و ۷-۸ ضوابط طرح تفصیلی مجاز می‌باشد.
۱-۴- تأکید بر تهیه دستورالعمل موضوع ماده ۸-۴ ضوابط طرح تفصیلی ( در خصوص تعیین حداکثر ضریب سکونت در پهنه M ) حداکثر ظرف مدت ۶ ماه توسط شهرداری و تصویب درکمیسیون ماده ۵
۲- با توجه به اینکه فرصت مقرر در بند ۴-۶ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران منقضی شده است، شورا فرصت مذکور را با رعایت مفاد تبصره ۲ بند ۴-۳-۵ سند اصلی مصوب طرح جامع شهر تهران مصوب آذرماه ۱۳۸۶ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران صرفاً تا پایان سال ۱۳۹۳ تمدید نمود. پس از این تاریخ چنانچه طرح موضوعی- موضعی ذخیره توسعه و نوسازی شهری به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران نرسیده باشد، این اختیار از کمیسیون ماده پنج سلب و موارد به صورت موردی می بایست پس از تأیید کمیسیون ماده پنج به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد.
۳- بررسی تبصره ذیل بند ۱۰-۴ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی مجددا در دستور کار کمیته فنی شورای عالی قرار گرفته و پس از ارائه گزارش آماری تفصیلی شهرداری تهران نظر تخصصی کمیته فنی حداکثر ظرف مدت دو هفته به شورای عالی ارائه شد.
ادامه بررسی موضوع مغایرتهای طرح جامع و تفصیلی شهر تهران به جلسه آتی شورای عالی موکول شد.
همچنین شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در ادامه مصوبه جلسه مورخ ۲۸/۷/۹۳ خود و در روند بررسی موضوع مغایرتهای طرح تفصیلی شهر تهران با طرح جامع مصوب ۱۳۸۶ با عنایت به صورتجلسه کمیته فنی شورایعالی و پیشنهادات شورای اسلامی و شهرداری تهران در جلسه مورخ ۵/۸/۹۳ خود به شرح زیر تصمیم‌گیری کرد:
۴- در خصو ص بند ۵-۳ و تبصره‌های ذیل آن (درباره کاهش طبقات مجاز زیر پهنه براساس محدودیت‌های عرض معبر و یا اندازه قطعه)، دستورالعملی ظرف مدت یک ماه تهیه و به تصویب کمیسیون ماده ۵ برسد. با توجه به اهمیت موضوع و نقشی که این بند در نظام بخشیدن به ساخت و ساز در شهر تهران دارد، دبیرخانه شورایعالی موظف است در صورت عدم تهیه و تصویب دستورالعمل مذکور، رأساً نسبت به تهیه و ارائه آن به شورایعالی جهت اخذ تصمیم مقتضی اقدام نماید. علاوه بر این تدقیق نقشه‌های مربوط به این بند براساس دستورالعمل فوق‌الذکر توسط شهرداری و حداکثر ظرف مدت ۴ ماه پس از تهیه و تصویب دستورالعمل مذکور انجام و به تصویب کمیسیون ماده ۵ برسد.تأکید میشود در تهیه دستورالعمل فوق‌الذکر موضوع بند ۲-۱-۶ ضوابط طرح جامع مورد توجه، بررسی و بازبینی قرار گیرد.
۵- ضرورت تسریع در بازنگری ضوابط ساخت و ساز بافتهای فرسوده شهری و عدم ارائه هر گونه امتیاز تشویقی تراکمی برای سایر بافتها از جمله لغو تعریف بافت ناپایدار کلیه بندهای تشویقی مربوط به بافت ناپایدار (از جمله بند ۱۵)
تبصره- بدیهی است هرگونه پیشنهاد در مورد تغییر مساحت محدوده و یا ضوابط خاص احداث بنا در این محدوده ها پس از تصویب کمیسیون ماده ۵ باید به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری برسد.
۶- در مورد تبصره بند ۲-۸ موضوع امکان افزایش سطح اشغال بیش از میزان تعیین شده در جداول چهارگانه استفاده از اراضی از طریق تصویب در کمیسیون ماده ۵، ضوابط تبصره ۴ ذیل بند ۱-۳-۶ سند اصلی طرح جامع مبنی بر ممنوعیت هرگونه افزایش سطح اشغال اعمال شود.
۷- بند ۴-۲ و تبصره های ذیل آن در ضوابط طرح تفصیلی بطور کامل حذف میشود. در مورد بند ۳-۸ ضوابط طرح تفصیلی، حداکثر افزایش طبقات با رعایت سقف تراکم مجاز و بر مبنای دستورالعملی که به تصویب کمیسیون ماده ۵ خواهد رسید، حداکثر معادل یک طبقه تعیین می‌شوند.
۸- در مورد بند ۱۳-۲ ضوابط طرح تفصیلی، طرح ویژه¬ای برای بافت ارزشمند معاصر نارمک توسط شهرداری تهران تهیه و ظرف مدت یک ماه به تصویب کمیسیون ماده ۵ شهر تهران برسد.
۹- از آنجا که مقررات ملی ساختمان در سلسله مراتب اسناد بر ضوابط کلیه طرحهای تفصیلی حاکم است، دبیرخانه شواریعالی موظف است نسبت به احصاء مغایرتهای ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران با این مقررات اقدام و نتیجه را جهت اخذ تصمیم به شورایعالی ارائه نماید.
۱۰- بند ۲۹-۱۶ ضوابط طرح تفصیلی در مورد منطقه ۲۲ تهران بطور کامل حذف میگردد. شهرداری تهران موظف است طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲ را با تأکید بر حفظ مسایل زیست محیطی و نقش این منطقه در بهبود کیفیت هوای شهر تهران و کاهش بارگذاری و فضای توسعه آتی شهر تهران ظرف مدت ۳ ماه تهیه و به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسانده و به شورایعالی جهت تصویب نهایی ارائه نماید.
۱۱- تمام اراضی با مساحت بیش از یک هزار متر مربع در منطقه ۲۲ شهر تهران به صورت ۳۰ درصد سهم مالکین و ۷۰ درصد سهم شهرداری برای تأمین خدمات عمومی عمل شود.
۱۲- در هیچ حالتی تراکم تشویقی متعلق به یک ملک (اعم از تراکم تشویقی باغات- بافت فرسوده – تجمیع قطعات و … ) از یک طبقه تجاوز ننماید.
