در گزارش قبلی معماری نیوز اشاره شد که جواد رجب زاده، شهردار شاندیز در مصاحبه ۳۰ شهریور ۸۸ خود با روزنامه خراسان در حالی که ادعا کرده بود این دو طرح بزرگ مراحل قانونی خود را طی و مجوز های لازم را اخذ کرده و زمینه جذب سرمایه گذاری نیز فراهم شده است. وی از آغاز ساختمجموعه ۲ هزار هکتاری گردشگری بزرگ پدیده شاندیز سخن گفت.
در ادامه مدیرشهرسازی و معماری استان در پاسخ به درخواست شهردار شاندیز برای دریافت مجوز، در تاریخ ۳ر۹ر۸۸ طی نامه ای به شماره ۴۶۶۲۱ر۱۲ مجددا تاکید کرد: «مادامی که طرح مذکور کلیه مراحل قانونی خود از جمله کمیسیون ماده ۵ شهر شاندیز را طی نکند هرگونه اقدام اجرایی ممنوع و خلاف ضوابط و مقررات می باشد.»
در پی درخواست شهرداری شاندیز با موضوع طرح گردشگري شاپينگ سنتر پديده شانديز به مساحت حدود ۵۷ هكتار واقع در محدوده شهرشانديز طی نامه شماره ۱۰۰۹۷مورخ ۲۹ر۷ر۸۹ جلسه کمیسیون ماده ۵ در تاریخ ۲۳ر۳ر۹۰ تشکیل شد. اما پس ازقرائت صورتجلسه كميته فني مورخ ۱۱ر۳ر۹۰ و همچنین۱۷ر۳ر۹۰، مصوبه كميسيون ماده پنج مورخ ۲۳ر۳ر۹۰ شهر شانديز با توجه به عدم ارائه اسناد مالكيت ابلاغ نگرديد.
در بند ۱ این مصوبه به عدم ارائه اسناد مالكيت ۱۰۰% زمین های این پروژه اشاره شده است. در این بند کمیسیون ماده ۵ آمده است: از تعداد ۹۲سند ارائه شده برای این پروژه، صرفا ۴۳ سند به نام «شركت ابنيه وساختمان پديده شانديز» ميباشد كه مساحت حدود ۵ر۹هكتار از مجموعه را شامل مي شود یعنی به تعبیری، «شركت ابنيه وساختمان پديده شانديز» در حالی درخواست مجوز از شهرداری و کمیسیون ماده ۵ را داشته است که مالک ۱۰۰% زمین های این پروژه نبوده است.
مغایرت هایی که در کمیسیون ماده ۵ به آن اشاره شد به شرح ذیل می باشد:
۱-از تعداد ۹۲سند ارائه شده صرفا ۴۳ سند به نام شركت ابنيه وساختمان پديده شانديز ميباشد كه مساحت حدود ۵ر۹ (نه و نیم) هكتار از مجموعه را شامل مي شودوبخشي از اسناد به صورت مشاعي مي باشد وموقعيت بخشي از اسناد ارائه شده بروي نقشه محدوده پروزه ارائه نگرديده همچنين در خصوص بخشي از اراضي داخل محدوده پروزه اسناد مالكيت ارائه نشده است.
۲-مساحت پاركينگها ۱۲۷۰۰۰(۵۹۰۰۰طبقاتي +۶۸۰۰۰زيرسطحي) در مقابل (۱۶۲۰۰۰متر مبرع تجاري و ۱۷۳۰۰۰متر مربع اقامتي)۳۳۵۰۰۰ كاركرد تجاري واقامتي پيشنهاد شده كه پاركينگ حدود یک سوم مساحت تجاري واقامتي است.
۳-حداكثر تعداد طبقات مجاز وفق طرح جامع ۴ طبقه است ولي در اين طرح ۳۴طبقه درخواست شده است.
۴-عدم انطباق با معماري بومي ؛عدم انطباق فرم دروازه گاهي با محل پيشنهادي ؛ عدم تناسب نوع اقامت با نقش گردشگري طبيعي شانديز ؛سايه اندازي برج – محوطه سازي نامتناسب با اقليم
۵- عدم ارائه ارزيابي زيست محيطی
۶- ۱۰۰%اقامتي و ۵۰%كل ظرفيت تجاري شهر شانديز در افق طرح جامع به طرح گردشگري شاپينگ سنتر پديده تخصيص يافته است.
۷-سهم ورود به محدوده به ميزان ۷۰% تعیين شده است كه در اين مجموعه به مراتب كمتر است و مي بایست تامين گردد.
۸-عدم ارزيابي اثرات ترافيكي بر ترافيك مركز شهر
در ادامه این جلسه و بررسی درخواست پدیده در کمیسیون ماده ۵ مقرر شد:
– با توجه به اينكه مواهب طبيعي شهر شانديز مهم ترين شاخص براي اين شهر محسوب ميشود مي بایستی هدف اساسي ومحوري كليه پروزه هاي گردشگري در شهر شانديز قرار گيرد.
– وجود بناي شاخص هتل در مجموعه پروزه به طور كلي مورد تائيد است وليكن چگونگي و ميزان بارگذاري وارتفاع بناوتعداد طبقات مي باستي با هماهنگي مشاور طرح جامع و كميته فني كميسيون صورت پذيرد ونتايج بررسي ها به كميسيون آتي ارائه گردد. ضمنا مي بايستي با توجه به سهم تامين خدمات غير انتفاعي گزارش نحوه تامين زيرساختها توسط مديريت شهري از محل اين پروژه به كميسيون آتي ارائه گردد.
– ارائه اسناد مالكيت كل پروژه ويا احراز مالكيت ثبتي توسط شهرداري قبل از ابلاغ صورتجلسه حاضر به دبيرخانه الزامي است.
– تشكيل كميته راهبردي با حضور اعضاء موثر متشكل از نمايندگان دفتر فني استانداري ، مسكن و شهرسازي ، ميراث فرهنگي ، شهرداري شانديز ،مشاور طرح جامع و تفصيلي جهت بررسي نقشه هاي جرم گذاري و طرح معماري به منظور ملاك عمل قرار گرفتن براي صدور پروانه
– ارائه گزارش تاثير ترافيكي و نحوه دسترسي به پروژه به شوراي همتا شهرستان الزامي است و بازبيني در نحوه دسترسي به كاركردهاي مختلف نيز مي بايستي مدنظر كميته راهبردي قرار گيرد.
– اخذ تاييديه براي ارزيابي زيست محيطي پروژه از اداره كل محترم محيط زيست الزامي است.
– اخذ پروانه ظرف مدت شش ماه پس از تصويب كميسيون و شروع عمليات اجرايي الزامي در صورت عدم انجام موارد فوق مصوبه كان لم يكن تلقي مي شود.
در ادامه سازمان مسکن و شهرسازی استان خراسان رضوی با ارسال نامه هایی به شماره ۱۲/۲۹۸۹۹ مورخ ۲ر۵ر۹۰ و همچنین ۱۲/۳۵۵۳۵ مورخ ۲۰ر۷ر۹۰ خطاب به شهرداری شاندیز، درخواست ارائه مدارک و اسناد مالکیت و مستندات موصوب در کمیسیون ماده ۵ را دارد.
.jpg)
اما علی رغم اینکه در صورتجلسه ۱۰ر۹ر۹۰ کمیته راهبری طرح گردشگری شاپینگ سنتر، نماینده شرکت پدیده مدعی می شود که مالکیت ۸۰% پلاک ها را داشته و اسناد و مستندات ۲۰% مابقی ارضی ظرف ۲ هفته به شهرداری شاندیز ارائه می گردد، اما مجددا سازمان مسکن و شهرسازی استان خراسان رضوی با ارسال نامه هایی به شماره ۱۲/۱۱۷۵۲ مورخ ۲۰ر۲ر۹۱ و همچنین طبق نامه شماره ۱۲/۶۴۱۸۷ مورخ ۲۴ر۵ر۹۱، از شهرداری شاندیز درخواست پیگیری تصميم کمیسیون ماده پنج و ارائه مدارک مورد نیاز و مصوب را دارد.
در ادامه این نامه نگاری مسئولین؛ پدیده همچنان به تبلیغات و فروش سهام خود علی رغم صدور مجوز ساخت و طی مراحل قانونی ادامه می دهد. در همین خصوص «حسین معصوم» مشاور وزیر و نماینده تام اختیار در شورای حفظ حقوق بیت المال در اراضی و منابع طبیعی با ارسال نامه ای به شماره ۴۹۶۱/ش/۹۹ مورخ ۱۶ر۱۱ر۹۱ خطاب به «قلندر» قائم مقام وزیر و مدیر کل راه و شهرسازی استان خراسان رضوی، با اشاره به سوابق قبلی بررسی های صورت گرفته، اعلام می کند: در خصوص لزوم رعایت ماده ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان که بر لزوم اخذ مجوز از این وزارت قبل از هرگونه تبلیغ و انتشار آگهی در جراید و رسانه های عمومی برای پیش فروش واحد های مسکونی و تجاری تاکید دارد، علیرغم انعکاس مکرر تاکیدات مقام عالی وزارت برای جلوگیری از اقدامات غیرقانونی شرکت پدیده شاندیز در این خصوص و نیز با هدف رعایت قوانین مذکور و بخشنامه صدرالذکر وزیر محترم و جلوگیری از تضییع حقوق عامه مردم، شایسته است حداکثر ظرف ۴۸ ساعت آخرین وضعیت شرکت مزبور و اقدامات بعمل آمده آن اداره کل را در این زمینه اعلام نمایید.
همچنین در ادامه کارشناسان « دفتر نظارت طرح های وزارت راه و شهرسازي» طی گزارشی که در بازدیدی که از این پروژه داشتند، اعلام کردند: پروژه با توجه به عدم ارائه اسناد مالكيت كل پروژه و يا اعلام احراز مالكيت ثبتي توسط شهرداري علي رغم فقدان مصوبه نهايي از كميسيون ماده پنج و بدون اخذ پروانه ساختمان، در حال ساخت مي باشد.
تعدادی از مشكلات قانوني فراروي پروژه که توسط این کارشناسان اعلام شده، عبارت است از:
– اسناد مالكيت و يا اعلام احراز مالكيت توسط شهرداري براي كل پروژه ارائه نگرديده است.
– پروژه با توجه به عدم ارائه اصلاحات درخصوص ميزان بارگذاري اقامتي و عدم احراز مالكيت فاقد مصوبه ي نهايي از ك.م .پ است.
– پروژه علي رغم در حال اجرا بودن با توجه به عدم اعمال بندهاي قبل فاقد پروانه ي ساختماني و مهندس ناظر است.
– طرح واجد بارگذاري سنگين از جنس كاربري اقامتي و تجاري می باشد كه به دلايل زير مستلزم كاهش و تعديل است.
– در صورت تحقق جمعيت ۵۰ هزار نفري شانديز و با تحقق ميزان گردشگر سالانه در افق طرح ، فقط به منظور پاسخگويي به مقوله ي ترافيك در طرح جامع ضروريست
بنابراين در صورت افزايش بارگذاري مازاد بر سرانه هاي طرح جامع صرفاً تامين زيرساخت ترافيكي بعيد به نظر مي رسد. اين موضوع درخصوص ساير زير ساخت هاي موردنياز نيز قابل بررسي است.
– منبع اصلي تأمين خدمات غيرانتفاعي براي گردشگر و ساكن (اعم از شبكه معابر ، فضاي سبز ، باز، بهداشتي، فرهنگي، ورزشي، آموزشي و …) تخصيص مصرف كاربري هاي انتفاعي پيش بيني شده در طرح است، كه عمده ترين اين منابع، كاربري هاي تجاري و اقامتي مي باشد. در پروژه ي پديده، كل سرانه ي تخصيص يافته به كاربري اقامتي در افق طرح جامع تماماً مصروف شده و مازاد بر آن ۵۳ درصد از كل سرانه ي تجاري افق طرح جامع را نيز به خود اختصاص داده در حالي كه سهم پروژه در تأمين سرانه ي خدمات غيرانتفاعي ناچيز است. توضيح آن كه افزايش سرانه ي اقامتي با توجه به برد منطقه و عدم امكان تأمين زيرساخت هاي لازم براي آن با توجه به مطالب مطروحه در بندهاي قبل، ممكن به نظر نمي رسد.
– تظاهر كالبدي بارگذاري مازاد فوق منجر به پيشنهاد اقامتي ها در هتل آپارتمان ۷ تا ۱۳ طبقه و هتل ۳۸ طبقه گرديده است، كه اين موضوع نيز با توجه به محدوديت هاي ارتفاعي مندرج در طرح جامع (حداكثر ۴ طبقه) و همچنين ضرورت استفاده از نشانه هاي طبيعي (با توجه به نقش گردشگري طبيعي منطقه طرقبه و شانديز كه در تمام اسناد بالادست بر حفظ آن تأكيد گرديده است)، جاي تأمل دارد.
در نهایت پس از کش و قوس های فراوان، شهرداری شاندیز «پروانه ساختمانی» این پروژه را صادر می نماید. اما نه برای پروانه ساختمانی ۲ هزار هکتاری که جواد رجب زاده شهردار شاندیز در سال ۸۸ طی مصاحبه ای اعلام کرده بود و پس از آن پدیده اقدام به فروش گسترده سهام کرده است. همچنین نه زمین ۵۷ هکتاری که بعد ها از طرف مدیران پروژه اعلام شد. بلکه مجوز ساخت برای ۲۰ هکتار آن هم در تاریخ ۲ر۵ر۹۲ صادر شد.
.jpg)
یعنی در طول سالها ۸۸ تا ۹۲ پروژه «پدیده شاندیز» بدون اخذ پروانه و مجوز های قانونی و بدون مهندس ناظر و با حمایت های شهرداری شاندیز مشغول به ساخت و ساز بوده است.
همچنین صدور پروانه براي ۲۰هكتار در مردادماه سال ۹۲ در حالي صورت میگیرد كه صرفا ۹هكتار از اراضي فوق داخل محدوده طرح هادي شانديز قرار داشته است و شهرداری شاندیز از از اجراي كار خارج از ظرفیت پروانه صادره جلوگیری نکرده است.
همه این اتفاقات در حالی صورت می گیرد که مدیران شهری استان از نزدیک شاهد تخلفات صورت گرفته در این خصوص بوده اند. برای نمونه دکترمحمود صلاحی استاندار وقت خراسان رضوی و معاون فعلی برنامه ریزی توسعه شهری و امور شورای شهر شهرداری تهران، در تاریخ ۵ خرداد ۹۱ طی بازدیدی از پروژه پدیده اعلام کرده بود: پروژه پدیده شاندیز افتخار کشور است.
در آن بازدید اعلام شده بود: مرکز تعطیلات، سرگرمی و خرید پدیده شاندیز در زمینی به مساحت ۵۰ هکتار و زیر بنای ۱۱۱۰۰۰۰ متر مربع در حال احداث است که از پیشرفت فیزیکی حدود ۳۰ درصد برخوردار می باشد. همچنین با اجرای ۱۵۸۸۸ متر مکعب بتن ریزی در ۱۸ ساعت رکورد جهانی این عملیات ساختمانی توسط شرکت پدیده شاندیز شکسته شد.
صلاحی که برای دهمین بار از روند اجرای این پروژه بازدید می کرد؛ بایستی پاسخ دهد که آیا از وجود این حجم تخلف و عدم پرونه ساخت آن هم در این مقیاس هیچ اطلاعی نداشته است؟
همچنین شهرداری شاندیز در تاریخ ۹۲/۱۰/۱۶ با انتشار گزارشی با عنوان: «از تصويب طرح جامع شانديز تا واقعيت موجود و پاسخ به برخي اتهامات» در سایت رسمی خود، ضمن متهم کردن رسانه ها، به انتشار مطالب غیر واقع، اعلام داشته، مطالب منتشر شده در فضاي سايبري و جرايد، برداشت و گمان برخي است كه بي هيچ اطلاعي از اصل ماجرا با اظهارات غيرمستند، صرفا به شايعات دامن زده و جامعه را دچار اضطراب و نگراني نموده و باعث بدبيني عموم نسبت به نهادها و دستگاههاي مختلف من جمله شهرداري مي شود. در همین خصوص این شهرداری اقدام به انتشار مصوبات طرح جامع شاندیز کرده است.
